Il ne reste que quelques jours pour payer les charges du 1er trimestre 2017.

Selon la méthodologie "historique", il ne reste que quelques jours pour payer les charges du 1er trimestre 2017.

Cette méthodologie ancienne permettait de payer les charges juste avant la relance par lettre simple et gratuite que doit émettre le syndic dans les 30 jours de la date limite pour payer, soit respectivement concernant cette date limite :
- le 31/12 (pour le 1er trimestre d'une année quelconque),
- le 31/03 (pour le 2ème trimestre d'une année quelconque),
- le 30/06 (pour le 3ème trimestre d'une année quelconque),
- le 30/09 (pour le 4ème trimestre d'une année quelconque),

lorsque l'exercice comptable est calé sur l'année civile.

Elle n'a normalement plus court aussi simplement aujourd'hui puisqu'il faut payer les sommes au plus tard à ces dates.

C'est :

1. par tolérance, 
2. pour éviter de se mettre les copropriétaires à dos et 
3. en raison d'une trésorerie abondante pour l'immeuble avec une avance de trésorerie garnie au maximum (jusqu'à 1/6ème du budget annuel),

que notre syndic continue dans le schéma historique.

Attention, s'il était plus sévère (mais comment le pourrait-il avec autant de fonds dormants !), au risque de se mettre les copropriétaires à dos, il pourrait changer sa méthode.

En tant que représentant légal du syndicat (et son comptable), il n'aurait même pas besoin de demander son avis à notre conseil syndical, lui aussi dormant.

Mais il faudrait tout de même qu'il nous donne plus de visibilité ( par des informations) sur son activité pour recouvrer les impayés plutôt que réclamer de plus en plus d'avances et de budget...

Notre conseil syndical ne semble pas plus décidé aujourd'hui qu'hier pour nous réunir (en local) et nous donner des informations régulières, pas même au moins un réunion au bout de 6 mois après l'assemblée générale annuelle, et une réunion quelques semaines avant l'assemblée générale annuelle suivante pour savoir et comprendre ce qui est concocté et souvent surprenant.

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L'assemblée générale convoquée pour approuver les comptes de l'exercice 2016 (c'est la terminologie exacte) approche...

Observons que les trous dans la voirie sont de plus en plus profonds sans être rebouchés, que les troènes morts n'ont toujours pas été remplacés malgré l'enveloppe de 3.000 euros confiée au conseil syndical pour des dépenses communes dans l'exercice 2016.

Mais que la bouche d'égout engorgée au nord du parking OUEST a bien été dégorgée, non sans mal... et sans savoir qui seule la copropriété doit payer cette facture.


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Deux plombiers, deux avis.

Les deux sont venus des jours sans pluie, d'où absence totale de trace de fuite lors de leur passage, le second vendredi 20/01/2017 à la nuit tombée.

Pour le premier, sans aucun examen autre que visuel, il vend un remplacement de plusieurs sections dans les deux appartements.
Il n'a pas touché la colonne de sa main, même pour tapoté pour écouter éventuellement un son révélateur.
Il vend uniquement le fait d'être le premier : il pense que la colonne est brisée au niveau du sol ;
(de façon objective, personne ne comprend comment il peut arriver à une telle conclusion avec uniquement un examen visuel et quelques clichés pris au passage au smartphone sans même en demander l'autorisation) ;
l'emboiture de l'appartement du dessus, elle, est véritablement fuyarde (ce qu'il n'a pas pu constater lui-même puisqu'il ne pleuvait pas), peut-être fendue verticalement.
Il ne donne pas plus d'explication sur le diamètre des colonnes qu'il dit remplacer par du 125.
(à l'extérieur, le diamètre mesuré est d'environ 140 mm).
Un plombier qui ne veut pas se salir les mains, même pour établir un devis, ce n'est pas usuel.
Un plombier qui ne veut donner aucune explication et se contente d'arguments d'autorité, c'est surprenant.

Le deuxième, informé qu'il n'est pas le premier, écoute et observe, passe la main, touche et propose, explique. Il ne prend des clichés photographiques qu'après en avoir demandé l'autorisation.
Peut-être ses explications sont-elles incomplètes, mais il fait au moins un effort d'observations et d'explications.
Il ne veut pas tout casser d'emblée, mais explique ce dont il dispose "en magasin", ce qu'il sait faire et ce qu'il ne sait pas faire.
Il pense dans un premier temps n'agir que dans un seul appartement, en tronçonnant la colonne et voir ainsi si plus bas, au niveau du sol, elle serait brisée ou non.
Si elle n'est pas brisée, il maintient son intervention dans un seul appartement.
Si elle est brisée, il faut alors casser un peu de sol pour insérer une nouvelle section de colonne qui concernera aussi l'appartement du dessous.

Ni pour l'un ni pour l'autre l'idée du PVC à la place de la fonte.
Ni pour l'un ni pour l'autre l'idée de commencer par la fonte en toiture toute proche de façon à ne plus réintervenir avant plusieurs décennies sur le haut de cette colonne.


Et encore des décennies de fonte à Bellevue remplacée au prix fort, portion par portion...

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Notre conseil syndical a bien du mal à communiquer.

Notre conseil syndical fait du silence radio son mode de gouvernance : rien de nouveau - c'est le désordre installé de longue date à Bellevue qu'il entretient.

La fuite de fonte, ça n'avance pas !

Pas plus que la bonne fermeture du regard d'égout ou la remise en état totale des chaussées.

Pour les chaussées, gare au gel !

Ne doutons pas, ou doutons que les mesures préventives aient bien été prises, sinon gare aux chutes et aux os brisés !

2017-01-13 : des résidants vont regarder les comptes du syndicat chez le syndic.

Belle affaire de regarder les comptes 2016, entre des copropriétaires élus au conseil syndical et d'autres, chez le syndic.

La tendance sur la qualité de la tenue des comptes est inconnue.

Par la passé, la tenue n'était pas formidable : factures manquantes, erreurs de TVA, problèmes d'imputation sur l'exercice concerné.

Une situation d'autant plus sensible que les charges ont nettement progressé ces dernières années sans ne l'on observe un effet patrimonial : la résidence se détériore, lot des résidences qui atteignent la soixante d'années, mal préservées de longue date, défigurée par un bunker...

Et cette avance de trésorerie 'flottante', qui a tout l'air de masquer les carences du syndic dans ses missions fondamentales...

Les résidants votent, et d'autre s'en vont.

Quelle galère !

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Et les fontes fuyardes.

L'immeuble est âgé de 57 ans.

Les fontes ont une durée de vie de 100 ans (comme le PVC).

La réalité est qu'à mi-vie, le remplacement complet doit être déclenché afin d'éviter des remplacements portion par portion au mètre linéaire. Le coût de revient au mètre linéaire entre le remplacement portion par portion et le remplacement général est environ multiplié par 2.

Cette multiplication n'intègre pas un travail identique :

- dans le remplacement par portion, le travail est fiat sur une portion, et dans les travaux actuels, les portions remplacées sont de diamètre inférieurs aux portions d'origine, d'où un accroissement sensible des engorgements (bouchages). Ce remplacement ne s'occupe pas de ce qu'il y a avant ou après alors que dans la canalisation dans son ensemble, il y a des éléments particuliers dont le coût est très différent.

- dans le remplacement total à neuf, tout est changé : les colonnes, les attaches, les tampons, et tout ce qui permet au réseau de garder sa cohérence. Le remplacement à neuf peut aussi faire l'objet d'offres avec un diamètre réduit : il faut s'en méfier car le risque d'engorgement existe aussi.

Récemment, des copropriétaires déclarent des fuites sur les colonnes en fonte, qui dans la copropriété sont nécessairement des colonnes d'eaux usées ou d'eaux pluviales (toiture-terrasse).

Un tel remplacement, qu'il soit général ou par portion, nécessite un accès aux fontes dans les appartements, et par conséquent des travaux complémentaires : réfection de carrelages, enduits, coffrages, peintures...

Des coûts nécessaires et incontournables pour un immeuble âgé de près de 60 ans, l'âge pour un lifting de bâtiment.

Pour quand des nouvelles de notre conseil syndical ?

Les vœux 2017 ne doivent-ils pas nourrir de bonnes résolutions, et notamment de donner une visibilité régulière aux copropriétaires par :

- des réunions à l'initiative du conseil syndical (la présence du syndic n'est pas nécessaire) ;

- des affichages syndicaux à jour des actions et projets en cours ?

Cela se pratique dans un certain nombre d'immeubles.

Pourquoi pas à Bellevue ?

L'AGO 2017 se profile, et à sa triste habitude, le conseil syndical veut nous surprendre avec des résolutions fantastiques.

L'AGO 2047 se profile, et à sa triste habitude, le conseil syndical veut nous surprendre avec des résolutions fantastiques.

Nous avons droit chaque année à un lot de résolutions inédit : ces résolutions surprennent plus d'un copropriétaire, qui soit ne viennent plus en assemblée générale (et vote "pour" par lassitude du fait de leur seule absence pour les votes à la majorité de l'article 24 de la Loi), soit payent aveuglément sans chercher à comprendre si l'engagement s'insère dans un projet plus global qui mérite une étude approfondie avec un effet patrimonial réel.

Du coût, nous vivons avec le "bunker", cette verrue qui défigure l'immeuble et manifeste les erreurs profondes issues de réflexions immatures.

Observons que le bunker (ex-patio) n'a résolu aucune question d'insécurité, que les quelques demandeurs qui se prétendaient dans une situation d'insécurité auparavant, ont déguerpi de l'immeuble dès la réalisation du bonker, et se sont bien gardés d'en profiter.

60.000 euros pour subir cette énormité... manifestement durable...

Bunker, dont l'éclairage de type "versailles" est depuis l'origine hors service, les portes ouvertes à tous vents avec une serrure inutilisable (et donc toujours ouverte), les canalisations de chauffages toujours bardées de pansements mais pas réparées...

Situation qui dure maintenant depuis plusieurs années...

Et qui semble-t-il à vocation à durer...

Quant aux gros travaux : 

- voiries, pas la moindre information sur les devis que le syndic aurait sollicités ni sur les offres possibles des fournisseurs, pas plus du côté du conseil syndical,

- chaufferie avec corps de chauffe de 1989, et brûleur au fioul : pas d'information sur le passage au gaz,

- ravalement avec isolation de l'immeuble : c'est le néant concernant tant une étude que des devis.

En revanche, des mesures contraignantes apparaissent : elles vont à l'encontre de cet immobilisme puisque ceux qui ne réagissent pas seront taxés.

Le conseil syndical, incarné, ne prend pas le soin de réunir les copropiétaires pour les informer de son propre fait : la surprise !

Belle année 2017.

Des ampoules grilées un peu partout non remplacées.

Qui doit remplacer les ampoules grillées un peu partout ?

Théoriquement la société d'entretien ménager 'vendue' en assemblée générale 2016 comme "super".

Concrètement, des ampoules sont grillées depuis la mi-décembre 2016, et en ce 09/01/2017, toujours non remplacées.

Pour cette même société, notons l'absence d'utilisation de diluant cellulosique pour nettoyer correctement les vitrages des halls d'entrée des adhésifs présents.

Rappelons que le conseil syndical ne doit pas se livrer lui-même à de l'affichage sauvage alors qu'il dispose de panneaux d'affichages syndicaux, au demeurant mal tenus, dans lesquels il peut afficher ses maigrichonnes informations obsolètes ou sans aucun intérêt commun.

Son affichage sauvage est également source de présence d'adhésif ou de colle résiduelle sur les vitrages des portes d'immeuble.

Enfin, la société d'entretien ménager, forte de ses véhicules publicitaires et d'un personnel mouvant, à l'évidence "pressé", jette les containers vides dans les locaux sans le moindre souci de laisser de l'espace accessible aux résidants pour y accéder convenablement.
Systématiquement, pour palier le désordre, il est nécessaire que des copropriétaires se prennent par la main (ils ne sont pas manchots), pour repositionner convenablement les containers, c'est-à-dire simplement concilier la présence des containers et l'accessibilité des utilisateurs.

Voeux 2017 : que les panneaux d'affichages syndicaux soient bien tenus...

... avec des nouvelles nouvelles et non pas datant de 9 mois : une gestation.

C'est toujours la chienlit qui règne dans la copropriété.

Bonne année 2017 : santé, travail, affection.

Bonne année 2017 : santé, travail, affection.

Faisons que ce syndicat progresse, que chacun observe que l'intérêt commun commence à arriver jusqu'à Bellevue, que les résidants communiquent entre eux dans leur intérêt et dans l'intérêt de tous, que les informations circulent en temps réel afin que les temps difficiles qui s'annoncent puissent faire l'objet d'une compréhension personnelle.

Santé en 2017.